爛尾樓強制停貸，錢到底去哪兒了？對于樓盤停工或爛尾，業主將原因指向銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞，預售資金被違規挪用，這一波強制停貸越來越多。
早在4月中旬，購買了恒大某樓盤的王一（化名），因為項目遲遲難以交付且自身的還貸壓力較大，萌生了銀行按揭斷供的想法，但被朋友勸住。
沒想到，3個月后，一場由各大停工樓盤業主發起的斷供潮席卷而來，其中恒大樓盤停貸最多。據不完全統計，全國已有超過80個停工或爛尾樓盤的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市，且仍在不斷增加中。
對于樓盤停工或爛尾，業主將原因指向銀行違規放貸以及預售資金監管出現漏洞。那么，在爛尾樓形成的背后，預售資金監管是如何出現失守的？監管又要何去何從？
業主將爛尾原因指向預售資金挪用
據了解，這些發出“強制停貸告知書”的樓盤業主，對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點，一是銀行違規放貸，二是監管缺位導致預售資金被違規挪用。
比如，武漢市恒大時代新城業主的告知書顯示，作為貸款銀行，違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；未積極履行資金監管義務，導致資金嚴重非正常流出。
鄭州名門翠園業主的強制停貸告知書也顯示，在房屋預售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為，具體包括違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管賬戶等。
西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函指出，在擬定貸款合同時，未按照購房合同和國家相關法律規定，將按揭貸款的收款賬戶設定為監管賬戶，而是設定為開發商的一般賬戶，這樣直接導致按揭款脫離監管，被開發商挪用一空，進而導致房子停工爛尾。
本該使用到項目建設的預售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，房地產預售制度下，項目預售資金（含按揭貸款）與項目開發貸款的使用監管就成為項目能否順利交付的關鍵，而這次“抱團停貸”的集中爆發，無疑將疑點再次瞄向預售資金監管。
“此次事件的核心是，銀行既是運動員，又是裁判員，在實際執行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現了違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金挪用等現象。” 中原地產首席分析師張大偉如是說。
監管資金是如何被挪用的？
預售資金是指新房項目預售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當房企達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款。
但是，在過去很長一段時間，為了規模擴張，在“拿地-開工-預售-拿地”的高周轉模式下，很多新房預售后的回款資金，不是用作結算工程款，而是被違規挪走他用，通過撬動資金杠桿，進行大規模拿地實現快速擴張。
對此，柏文喜表示，按照常規，房地產項目開發貸款也是按項目建設進度撥付的，但實際上開發商往往會以各種方式提前套取開發貸款，而貸款銀行也給予了默許甚至是“合謀”，從而造成開發貸款大量被挪用和轉移，從而導致了預售項目的資金鏈斷裂和爛尾。
預售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進入監管賬戶，而是進入了非監管賬戶。項目公司設置多個銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監管賬戶上，另將按揭款放在非監管賬戶上，這樣被監管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報工程進度，聯合施工方將監管資金的錢套出來。此外，有的賬戶監管形同虛設，開發商直接抽調資金。
“與承建商偽造工程量、與供應商偽造采購合同等，而且不少承建商、監理機構和供應商就是開發商的關聯企業，甚至就是開發商自己。”柏文喜如是說。
通過挪用預售資金撬動金融杠桿進而實現規模擴張，這種模式暗藏巨大風險，如果房企出現資金鏈斷裂，就很容易導致樓盤停工乃至爛尾。
上述的西安世茂璀璨傾城二期挪用監管資金就曾被相關政府部門通報。今年6月8日，西安市未央區住房和城市建設局發布了《關于糾正違規挪用西安世茂璀璨傾城商品房預售監管資金的函》。其中指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調商品房預售資金，現存在資金缺口達11億元，導致項目停工，并要求其將之前調撥的資金退還到監管賬戶，解決資金缺口困境、保障世茂璀璨傾城項目如期交付。
預售資金監管的收緊與優化
去年，在多種原因疊加下，部分房企陷入流動性危機，出現項目停工的現象，同時被爆出預售資金被挪用的情況。
諸如去年10月份，湖南省住房和城鄉建設廳向恒大湖南分公司下發了《關于請落實“保交樓”工作有關事宜的函》。其中提到，恒大集團湖南分公司及附屬公司涉嫌挪用、違規使用預售監管資金，應立即糾正，并于11月30日前將抽逃、挪走的預售款退還。
業主張藝（化名）告訴新京報記者，她所購買的樓盤開發商也出現了資金鏈問題，開發商集團曾試圖將監管賬戶的錢抽調，但最后在業主維權下，當地主管部門給摁下了，使得項目正常施工。
不只開發商，銀行也存在私自挪用預售資金的行為。今年1月份，佛山市住房和城鄉建設局發布通知稱，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃出，違反多項法律法規的規定。從1月6日起，該局暫停與與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議。
事實上，為了保交樓，保障購房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個城市出臺政策，加強對商品房預售資金的監管。強監管內容主要包括升級資金監管范圍、提高監管比例、提高支取節點要求等。
加強預售資金監管，無疑保障了購房者權益，對防止出現爛尾樓、拖欠供應商、農民工工資等現象起到了很好的作用，但是部分城市的預售資金監管出現“一刀切”、過度收緊的情況，也使得部分企業在艱難時刻遭遇到更大的流動性壓力。
今年以來，預售資金監管開始優化。4月份，中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
據克而瑞6月份統計的一份數據顯示，今年以來，南京、成都、?？诘榷鄠€城市優化預售資金監管，內容包括降低重點監管資金比例、增加重點監管資金撥付節點、允許使用銀行保函替代預售監管資金、依據企業信用評級實行差異化管控等等。
在業內人士看來，對于預售資金的監管，底線是保交樓，通過加強監管實現更加規范化的管理，從而保證在建項目都能按期交付。與此同時，基于化解企業風險的考量，優化監管，提高資金利用效率。
